Как сегодня работает система государственной оценки и актуальность оспаривания кадастровой стоимости

19.12.2018

Сегодня вопросы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости, становятся все более значимыми, ведь от цены недвижимости по кадастру исходит расчет налоговых обязательств собственника, а также стоимость аренды и выкуп ОКС. Собственники недвижимости имеют право уменьшить кадастровую стоимость по закону, подробнее по ссылке.

1 января 2017 года появился закон «О государственной кадастровой оценке». Законопроект разрабатывался при участии Росреестра. Нововведения должны работать в обязательном порядке для всех регионов страны к 2020 году, однако на сегодняшний день каждый регион уже со следующего года может проводить кадастровую оценку. Согласно данным Росреестра за 7 месяцев в 2017 году было пересмотрено 21400 заявлений со стороны собственников, это на 60% больше в сравнении с прошлым годом. По 55% жалоб было принято в пользу заявителей. Оспаривание кадастровой стоимости в определенных условиях может быть удовлетворено. Например, в конце августа 2017 года собственники Renaissance смогли добиться переоценки на 40%.

Однако в действующей системе все работает пока еще не так гладко: наблюдаются проблемы с выбором методов определения стоимости. Также рассмотрение споров будет осуществляться после проведения следующей переоценки недвижимости, а это важно, ведь в прежнем законе было прописано требование досудебного обращения заявления, хотя в последних изменениях такой обязанности не предусматривается. В комиссии принимается решение пересмотреть кадастровую стоимость в случае, если заявленная стоимость будет не выше 20%. Расположение и назначение недвижимости также могут повлиять на результат пересмотра. Стоит сказать, что на сегодняшний день не все государственные оценщики имеют четко прописанную методологию оценки и не во всех регионах на данный момент это действует на практике. Шаги к единой системе в определении кадастровой стоимости уже сделаны, и у многих собственников недвижимости появляется ряд вопросов, в большинстве случаев связанный с уплатой налогов и их увеличением.

Как пересмотр кадастровой стоимости недвижимости может повлиять на размер налога? Изменения в налоговом законодательстве России начались еще с 2015 года, но реальная его уплата россиянами началась только с этой осени. Согласно Налоговому кодексу, граждане должны платить налоги с кадастровой стоимости имеющихся у них жилого дома, квартиры и иных помещений и сооружений.

Например, жителям Челябинской области уже начали приходить уведомления на уплату налога, рассчитанного за 2016 год, который они должны погасить до декабря текущего года. «Письма счастья» получило более 1,2 млн граждан. Причем, как заметили получатели, сумма налога выросла. Налоговая служба поясняет, почему так произошло. Раньше пошлина рассчитывалась на основе инвентаризационной оценки недвижимости, которая была составлена по устаревшей методике, учитывающей дату строительства дома, материалы и износ строения. На сегодняшний день к расчетам добавляется учет обеспеченности инфраструктуры и где расположен объект недвижимости. Информацию по расчету и уплате налогов получили также жители Башкирии и Якутии.

В ряде случаев льготы физическим лицам будут сохранены: пенсионерам, инвалидам – более пятнадцати категорий по льготам. Для собственников жилья в Москве и Санкт-Петербурге предусмотрены пока максимальные коэффициенты по налогам.

Также делается акцент на распределение нагрузки с увеличением суммы не в один момент, а каждый год с увеличением 20% к сумме за предыдущий год, таким образом, налог будет распределен на 5 лет. К примеру, налог должен составить 300 рублей, если раньше сумма налога была 100 рублей, то теперь в первый год налогоплательщик должен будет уплатить 140 рублей, во второй – 180 рублей и так далее. На пятый год налог уже составит 300 рублей.

Таким образом, увеличение кадастровой стоимости недвижимости в 3-5 раз делает налоги существенно выше, что является весомым поводом для того, чтобы это оспорить. В Республике Саха (Якутия) наиболее острым вопросом стоит актуализация кадастровой стоимости земель, отведенных под различные цели, а также объектов и территорий специального назначения. Так в среднем на земли с/х назначения кадастровая оценка составляет от 23 до 124 рублей за 1 квадратный метр, а для садоводческих и огороднических земель от 32 до 127 рублей за 1 квадратный метр.

В августе началось активное внедрение новых механизмов по оценке кадастровой стоимости, в частности, в Подмосковье состоялась «горячая телефонная линия» с участием Росреестра и Федеральной кадастровой палаты с разъяснением вопросов о нормативах, определяющих кадастровую стоимость, а также рекомендациях по ее оспариванию.

Хотелось бы отметить, что пока еще актуально оспаривание кадастровой стоимости и нет четко ограниченных правил и установленных методов, у собственников недвижимости есть все шансы снизить ее стоимость.