Нововведения при оценке кадастровой стоимости

19.12.2018

Кадастровая оценка – шумиха, которая привлекает деньги в бюджет

 Реформа Росреестра, в связи с введением в действие нового Федерального Закона №218 заставил Росреестр в нынешнем году неоднократно обращаться к Правительству о дополнительном финансировании. И уже летом, точнее, в начале июня ведомство сообщило, что Росреестру необходимо будет дополнительно 3,2 млрд. рублей для увеличения объёма проведения кадастровых работ по всем регионам, причём регионы, кроме федерального бюджета раскошелятся на финансирование кадастровых работ еще 500 миллионов рублей. Таким образом, Росреестру нужно в общей сложности 3,7 млрд. рублей. Главная причина увеличения ассигнования, это уточнение границ участков по многим регионам страны. Кроме этого, большая часть суммы уйдёт на то, чтобы перепроверить кадастровую стоимость всех объектов имущественного права.

Деньги нужны, чтобы увеличить поступление налогов в казну от недвижимости

Представители Росреестра утверждают, что сумма 3,7 млрд. рублей вернётся в казну, в виде новых налогов, на основании новых кадастровых оценок. Заместитель Росреестра Михаил Смирнов говорит, что в 2017 году запущен механизм проведения новой кадастровой оценки, но вместе с этим, ведомство столкнулось с отсутствием должного финансирования работ.
По утверждению Росреестра, и ее руководителей, ведомство не осуществляет кадастровую оценку имущественного права, а только вносит данные в свою базу. Одним словом, ведомство несёт только ответственность за предоставленные данные, но никаких работ не осуществляет в данном направлении.
Впервые понятие «кадастровая стоимость» в России появилась в 1999 году. В это время оценочной деятельностью занимались все кто угодно – частные лица, организации, компании. Количество лицензий росло как на дрожжах, и вместе с этим росло количество ошибок и даже преступлений. Росреестр отбирал лицензию у организации, а компания снова регистрировалась под новым именем и опять проводила кадастровую оценку с нарушениями. Очень часто можно было наблюдать картину, когда один и тот же объект в течение 4-5 лет стоил, к примеру 6 млн. рублей(рыночная стоимость), а кадастровая была в первый год около 1,5 миллионов рублей, а через 3-4 года уже могла быть оценена в 20 миллионов рублей, и опять упасть в цене.
В 2009 году Росреестр добился того, чтобы оценочная деятельность по кадастровой недвижимости была передана в СРО оценщиков. В какой-то мере удалось урегулировать вопрос ответственности всех компаний, и даже сделать большее, привлекать к ответственности физических лиц, которые осуществляют кадастровую оценку. После этого, Росреестр «загнал» всех оценщиков в 16 СРО, которые на сегодняшний день насчитывают до 22,8 тысяч участников этого рынка. Контроль компаний в СРО позволило вернуть в правовое поле оценочную деятельность всех участников рынка.

Проверяет ли Росреестр СРО оценщиков?

Как говорят руководители ведомства, Росреестр один или два раза в год проверяет каждого участника рынка оценщиков, причём эти проверки бывают плановые и внеплановые. Как только поступала жалоба на компанию, Росреестр осуществлял внеплановую проверку, и результат не заставлял себя ждать. Проблемы решались оперативно, в частности были некоторые нюансы:
• Оспорить оценку кадастровой недвижимости можно было только по последней процедуре оценочной деятельности.
• Изменить оценку недвижимости можно было с года, когда было подано заявление о несогласие.
• Отпала необходимость обращения в суды, все решения принимали специальные контролирующие службы Росреестра (хотя право обращения в суд сохраняется до сих пор).
Далее комиссия принимала решение о спорной оценке в течение 30 календарных дней. К слову, в 2017 году за 4 месяца ведомство получило на 63% больше обращений, чем за аналогичный период прошлого года. Комиссии успели рассмотреть 8,3 тысячи заявлений в отношении порядка 18300 объектов имущественного права. Положительные результаты в пользу заявителей составляют 56,5%. Самое интересное, что положительный результат оспаривания заключается не в технической ошибке, а в совершенно другом. Вы удивлены? На самом деле, кадастровая оценка зависит от многих параметров, это наличие размещения рядом инфраструктуры (транспорт, газовая ветка); удалённость от крупных центров; наличие рядом объектов социальной инфраструктуры и многое другое, а также экологический фактор. Для регионов переоценка должна осуществляться один раз в 3-5 лет, а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, один раз в 2-4 года.
Многие жители России до сих пор путают понятия – кадастровая стоимость жилья и рыночная стоимость недвижимости. Последняя цена диктуется рынком, а кадастровая оценка, это специальная методика расчёта, где государство ведёт расчет стоимости по своим параметрам. Если собственник имущественного права видит, что его кадастровая стоимость недвижимости заметно выше рыночной, он может смело обратиться в Комиссию Росреестра, где будет произведён перерасчёт в его пользу. Кстати, завышенная кадастровая стоимость является причиной высоких налогов, и об этом собственники имущественного права узнают только тогда, когда им разъяснят этот момент в ИФНС.

Как будет проводиться кадастровая оценка в 2017 года

По новому закону меняется полностью схема проведения кадастровой оценки имущественного права. Сейчас ведомство находится в полной трансформации, которая заключается в том, что все работы по переоценке должны быть завершены до конца 2020 года. Самое интересное, СРО оценщиков не будет привлекаться к этой работе, должно быть создано Государственное Бюджетное Ведомство по проведению кадастровой оценки при Росреестре.

Что ждёт кадастровую оценку после 2018 года

На сегодняшний день такого ведомства нет по ряду причин. Начиная с 2018 года ведомство должно заработать в полную силу в регионах. По своей сути, в 2017 году никто не проводит работы по государственной кадастровой оценке имущества. Формирование нового ведомства заставит повысить ответственность исполнителей, а также заставит муниципальные и федеральные органы власти ответственно отнестись к выполнению поставленных задач. Сейчас разрабатывается новая методика расчётов, которая будет иметь региональную привязку.
Ошибки кадастровой стоимости сегодня находят сплошь и рядом. Дачные и земельные участки товариществ имеют баснословные кадастровые цены. Инженер при расчёте использует информацию том, что товарищество имеет газоснабжение, которого в природе не существует или информацию об асфальтированном подъезде, которого также нет. По этой причине многие дачники сталкиваются с проблемой дачной амнистии или продажей дач. Можно обрадовать собственников дач и другой недвижимости, очень скоро за грубые ошибки государство начнёт вводить компенсации. По сведениям, такие компенсации начнут выплачивать не ранее 2019 года (по другим сведениям – после 2020 года). Максимальная сумма компенсации будет составлять до 10 миллионов рублей, но эта сумма будет зависеть от фактических ошибок и нарушений, в том числе несоблюдение сроков госрегистрации и постановки на кадастровый учет.

Дроны в помощь Росреестру

Ведомство понимает, что проблем с кадастровой стоимостью будет очень и очень много на всей территории России, и планируется осуществлять контроль и надзор при помощи…дронов. Квадрокоптеры станут настоящими помощникам, в выявлении ошибок и недочётов по всей системе кадастровой недвижимости России. Пилотные проекты с дронами сейчас используют в Тульской области, а также в Республике Татарстан.
А тем временем, в некоторых регионах начались пилотные проекты по проведению новых комплексных кадастровых работ. Так Республика Тува (Тыва), Белгородская область, а также Астраханская область уже получили около 50 млн. рублей (на все 3 региона) на проведение таких работ. По подсчётам специалистов, эти суммы пока составляют от 5 до 30№ от плановой конечной суммы по всем регионам(3,7 млрд. рублей).
Регионы на сегодняшний день успели подать заявки, которые в суммарной части определены суммой в 2 млрд. рублей. Некоторые регионы должны в течение 2-3 месяцев предоставить в Росреестр подробную спецификацию закладываемых сумм для проведения новых кадастровых работ.

Федеральная Целевая Программа – работа должна быть эффективной

Примечательно, что сумма в 3,7 млрд. рублей очень сильно отличается от федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2020 гг.), где на 2017 год запланировано выделение средств из бюджета в размере 100млн рублей, а в 2018 году не более 708 млн. рублей.
Проведение комплексных кадастровых работ позволит улучшить инвестиционный климат каждого региона и России в целом. Эту задачу отлично понимают в Росреестре, и сейчас ведомство готово направить запрос в Правительство об увеличении финансирования ФЦП ровно в 5 раз, при необходимости, ведомство считает нужным продлить ФЦП до 2021 года.
В настоящее время Росреестр подсчитал, что, даже если увеличить «скромно» в 5 раз ФЦП, то этих денег хватит только на уточнение места расположения земельных участков в 21 регионе общим количеством 1,1 млн. участков. Общая база Росреестра содержит сведения о 59,3 миллионах земельных участков (по выпискам ЕГРН), и только 29,3 миллиона участков имеют чётко определённые границы, которые должны соответствовать стандартам нового Федерального Закона №218 по состоянию на 2 января 2017 года. Теперь представьте себе, какую работу нужно проделать ведомству, которое до сих пор «барахлит» от нововведений в виде выписки ЕГРН.
Некоторые эксперты считают, что проведение всех земельных участков в соответствии с нормами нового закона увеличит в несколько раз поступление налогов в казну, и даже этих 3,7 млрд. рублей будет недостаточно. Очень осторожную оценку высказал один из ведущих специалистов Росреестра, чтобы полностью привести в порядок кадастровую систему России понадобится около 30 млрд. рублей, это в среднем около 1 тысячи рублей на один участок.
Незначительные изменения кадастровой политики позволили только в Москве и Санкт-Петербурге увеличить поступление налогов в казну на 30%, а по регионам в среднем на 15%.